Мы собираем портфели дубайской недвижимости для частного капитала и управляем ими — полный цикл, от подбора до выхода, каждое решение на проверяемых цифрах. Чтобы ваши активы работали и после того, как рекламный шум стихнет.
Заявленная доходность — валовая: аренда, делённая на цену. Вычтите сервисные сборы, простой, управление и обслуживание — и реальная цифра обычно на 30–45% ниже. Мы считаем правду до того, как вы вложите первый дирхам.
«Валовая доходность» — аренда ÷ цена. Цифра, которая продаёт объект.
Если агент не может ответить конкретными цифрами, 10% из брошюры — вымысел. Наша работа — быть тем, кто эти вопросы задаёт.
Маркетинговый шум редко выдерживает проверку. Локация попадает в наш шорт-лист, только когда реальный катализатор проходит все три теста — а цена ещё не успела его учесть.
Официально объявлен, физически строится или закреплён законом. «Следующий модный район» без якоря не проходит.
Конкретное окно — очередь аэропорта, линия метро, открытие курорта. Размытый «будущий рост» — не катализатор.
Потенциал ещё не отражён в сегодняшней цене. Если единственный аргумент — «+X% роста», мы такое отсеиваем.
Мы пересобираем доходность от фактической аренды в конкретном здании, затем вычитаем сервисные сборы (по DLD Mollak Index), реальный простой, управление и обслуживание — и сводим всё в 5-летний прогноз денежного потока по каждому объекту.
Источники: DLD Mollak Index · Property Finder · Bayut · арендные сравнения на уровне зданияЦена в объявлении — не вся цена. Мы раскладываем стартовые расходы (~6.7% на типичной сделке AED 2M), ежегодные издержки владения и затраты на выход — плюс налоги вашей страны — на 5-летний сценарий, чтобы математика входа и выхода сошлась до подписи.
Примечание: с 1 февраля 2025 банки ОАЭ больше не финансируют сбор DLD 4% и комиссию 2%История сдачи в срок (в пределах 6 месяцев от обещанного), проверка эскроу на соответствие закону ОАЭ, разбор SPA по 8 красным флагам, реализм плана платежей против этапов стройки, анализ риска концентрации. Off-plan — это 70–75% рынка, и большинство покупателей пропускают проверку.
Источники: Dubai REST / RERA · реестр эскроу DLD · портал Cancelled ProjectsЛичное владение, офшор или фризона ОАЭ — моделируем с учётом правил КИК, риска постоянного представительства и налога на прирост капитала в вашей стране при выходе, в связке с банковским сценарием и правом на Golden Visa (порог AED 2M).
Совместно с лицензированными партнёрскими фирмами · информационно, не юридическая консультацияПрежде чем уйдёт хоть один дирхам, каждый клиент и каждая сделка проходят классификацию — зелёный, жёлтый или красный — по матрице рисков из восьми категорий: источник средств, география, банковская история, реальное содержание бизнеса, структура владения, налоговая позиция и поведение. Примерно 30% профилей выходят в красную зону — и мы им отказываем, объясняя, почему именно.
Если под профиль не подходит ни один банк, вы услышите это на этапе пре-скрина — до того, как потрачены время и деньги, а не после.
Весь жизненный цикл идёт через одно контактное лицо. Ничего не передаётся агенту, который исчезает, как только получена комиссия.
Цели, риск-профиль, банковский сценарий и чёткое go / no-go. Вердикт по KYC и источнику средств за 5–7 рабочих дней.
Результат · оценка проходимости в банках + стратегияШорт-лист, отфильтрованный по катализаторам: рынок, off-market и distress-предложения — включая локации, о которых публично ещё не объявлено.
Результат · отобранные и проверенные вариантыМодель чистой доходности, карта полных затрат, аудит застройщика и SPA, юридический разбор красных флагов. Полный анализ — бесплатно, до того как вы примете решение.
Результат · 5-летняя модель по каждому объектуСтруктура владения, банк, план платежей, Golden Visa — там, где она уместна. Государственные документы — полностью на нас.
Результат · чистый, структурированный титулСдача в аренду, контроль сервисных сборов, учёт и отчётность — с ежеквартальным обзором портфеля и конкретными пунктами к действию.
Результат · портфель под контролемПерепродажа или переуступка, просчитанные по срокам и чистой выручке — включая анализ затрат на переуступку (обычно 6–11% со всеми издержками, в зависимости от структуры плана платежей). Выход — это решение, а не спешка.
Результат · выход на ваших условияхДубай — настоящий рынок с настоящими рисками. Те же данные, что находят возможности, отсекают плохие сделки.
Диапазоны чистой доходности после сервисных сборов, простоя и управления — цифры, по которым мы считаем сделки, а не заголовок брошюры.
| Район | Чистая доходность (после расходов) | Профиль |
|---|---|---|
| International City | 5.5–7.0% | Ставка на доходность |
| Dubai South | 5.0–6.5% | Катализатор (аэропорт) |
| JVC | 4.5–6.5% | Доходность / средний сегмент |
| Business Bay | 4.5–5.5% | Сбалансированный |
| Dubai Marina | 3.5–5.0% | Ликвидность / престиж |
| Downtown | 3.0–4.0% | Сохранение капитала |
Выбирайте ставку осознанно — доходность или рост стоимости. Большинство покупателей рассчитывают на оба и не получают ни одного.
Источник: андеррайтинговая модель WTP · арендные сравнения DLD и Property Finder, Q1–Q2 2026. Диапазоны индикативны, за вычетом расходов.
Мы отслеживаем мегапроекты, инфраструктуру и регулирование до того, как рынок учтёт их в цене, — и показываем ход, пока он ещё асимметричен.
Каждый актив пересматривается раз в квартал: дрейф доходности, изменения сервисных сборов, тайминг выхода — с конкретными пунктами, а не тишиной.
Реакция в течение 4 часов, еженедельные обновления статуса, о недостающих документах сообщаем в течение 24 часов. История, которую можно проверить.
Аналитический стандарт одинаковый в обоих случаях. Глубину сотрудничества выбираете вы.
Разовая покупка или продажа с полным стеком проверки, которого большинство покупателей никогда не видит. Лучше вход, чище структура, просчитываемый выход.
Мы проектируем, собираем и ведём ваш портфель недвижимости во времени: подбор, сделки, управление и выход — одна ответственная команда и одно контактное лицо.
Модель чистой доходности, карта затрат и заключение по застройщику для объекта, который вы рассматриваете. Без обязательств и без продаж — только цифры, которые у вас должны были быть с самого начала.
Расскажите, что вы рассматриваете. Вы получите заключение живого аналитика — как правило, в течение одного рабочего дня.
Аудит объекта, банковский пре-скрин или разговор о портфеле.